La domanda giusta non è "quanto costa", ma "quanto mi fa guadagnare al netto del suo costo". Vediamo i modelli di commissione, cosa è incluso e come fare il calcolo che conta davvero.
Prima di affidare la propria casa, ogni proprietario vuole sapere quanto costa un property manager. È una domanda legittima — ma da sola porta fuori strada. Un gestore economico che riempie male il calendario ti fa guadagnare meno di uno che costa un po' di più ma ottiene occupazione alta e tariffe migliori. Quello che conta è il ricavo netto in tasca a te, non la percentuale sul contratto. Mettiamo ordine.
Esistono principalmente due modelli.
Il gestore trattiene una percentuale su quanto il tuo immobile incassa davvero. È il modello più diffuso e più equo: se la casa guadagna, guadagna anche il gestore; se resta vuota, il gestore non incassa. Allinea gli interessi — il suo obiettivo diventa massimizzare i tuoi ricavi.
Il gestore chiede una cifra fissa a prescindere dai risultati. Per il proprietario è più rischioso: paghi anche nei mesi lenti e il gestore non ha un incentivo diretto a spingere l'occupazione. È un modello da valutare con attenzione.
"Guadagniamo solo quando guadagni tu": la commissione sui ricavi è l'unico modello che mette gestore e proprietario dalla stessa parte.
Due percentuali identiche possono nascondere servizi molto diversi. Prima di confrontare i costi, chiedi cosa comprende la commissione. Un servizio completo include: creazione e gestione degli annunci su Airbnb, Booking.com e VRBO, prezzi dinamici aggiornati ogni giorno, comunicazione con gli ospiti, check-in e check-out, pulizie e biancheria, piccola manutenzione, adempimenti normativi (CIN, Alloggiati Web, tassa di soggiorno) e reportistica mensile. Se una voce non è inclusa, chiedi quanto costa a parte: è lì che si nascondono le differenze.
Facciamo un ragionamento semplice. Un immobile gestito male — prezzo fisso, foto mediocri, risposte lente — lascia sul tavolo occupazione e tariffa. Una gestione professionale lavora su entrambe le leve: più notti vendute e prezzo medio più alto. Nella nostra esperienza sull'area, un immobile ben gestito genera in media un ricavo superiore del 20–40% rispetto a una gestione approssimativa o alla locazione tradizionale. Anche togliendo la commissione, quello che resta al proprietario è spesso più alto. In altre parole: la domanda non è "quanto costa", ma "quanto mi resta al netto".
La regola è una: tutto per iscritto. Un gestore serio mette nero su bianco commissione, servizi inclusi, durata e condizioni di uscita.
Con una commissione solo sui ricavi e nessun costo fisso, il tuo rischio è minimo: se un mese la casa rende poco, non paghi un canone al buio. E il gestore ha tutto l'interesse a tenere alta l'occupazione, perché è così che guadagna anche lui. È il modello con cui lavoriamo: nessun costo fisso, commissione solo sui ricavi effettivi, condizioni chiare su carta. Trasparenza totale, con report mensili che ti mostrano notti vendute, occupazione, tariffa media e ricavi.
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La formula più diffusa è una commissione percentuale sui ricavi, senza costi fissi mensili. La percentuale varia in base ai servizi inclusi: non esiste un prezzo unico, dipende da cosa comprende il servizio.
Da noi non ci sono costi fissi mensili: solo commissione sui ricavi effettivi. Guadagniamo soltanto quando guadagni tu.
Nella maggior parte dei casi sì: l'incremento di ricavo dovuto a prezzi dinamici, foto curate e recensioni alte supera spesso il costo della commissione — e in più ti restituisce il tempo.
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